濟寧市人民政府辦公室

印發關于完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場的實施意見的通知

濟政辦發〔2020〕12號

各縣（市、區）人民政府，濟寧高新區、太白湖新區、濟寧經濟技術開發區、曲阜文化建設示范區管委會（推進辦公室），市政府各部門、單位：

《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

濟寧市人民政府辦公室       

2020年12月24日        

（此件公開發布）

關于完善建設用地使用權轉讓、出租、

抵押二級市場的實施意見

為進一步完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，根據《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（魯政辦發〔2019〕33號）文件要求，結合我市實際，經市政府同意，制定以下實施意見。

一、總體要求

堅持“政府引導、市場配置，完善體系、創新模式，保障權益、便捷高效”的原則，落實“放管服”改革要求，著力打造土地二級市場線上線下交易平臺，完善交易規則、業務流程和服務監管體系。到2020年年底，初步建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場；形成市場規則健全完善，交易平臺功能齊全，服務監管落實到位，市場秩序更加規范，配置效率顯著提高，一、二級市場協調發展，資源利用集約高效的現代土地市場體系。

二、適用范圍

建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。區域為全市范圍內所有縣（市、區）。

已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權參照本實施意見執行。

三、工作任務

（一）完善建設用地使用權轉讓機制。

1. 以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

2. 以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

3. 以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

（市自然資源和規劃局牽頭，市行政審批服務局、市住房城鄉建設局、市稅務局配合，各縣市區政府、管委會落實。以下均需各縣市區政府、管委會落實，不再一一列出）

（二）完善建設用地使用權出租機制。

1. 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，出租人與承租人應簽訂租賃合同，明確雙方權利和義務，不得違反法律法規和有償使用合同的相關約定。

2. 以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

3. 營造建設用地使用權出租環境。提供建設用地使用權出租供需信息發布服務，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務，保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場相關數據，定期發布出租市場動態信息和指南。

（市自然資源和規劃局牽頭，市住房城鄉建設局、市行政審批服務局、人民銀行濟寧市中心支行配合）

（三）完善建設用地使用權抵押機制。

1. 以劃撥方式取得的建設用地使用權連同其地上建筑物可以依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

2. 放寬對抵押權人的限制。自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業之間債權債務合同的須符合有關法律法規的規定。

3. 依法保障抵押權能。允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。在辦理抵押時，由抵押權人和抵押人共同承諾抵押權實現后，要保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。

（市自然資源和規劃局牽頭，濟寧銀保監分局、市住房城鄉建設局、市行政審批服務局、人民銀行濟寧市中心支行配合）

（四）完善土地分割、合并轉讓政策。

分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。分割后應保障雙方的正常通行等其他權利，不影響生產、經營和獨立使用功能。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權益。（市自然資源和規劃局牽頭，市行政審批服務局配合）

四、構建運行模式

（一）建全二級土地交易有形市場。按照交易、登記一體化建設的原則，在市、縣（市、兗州區）不動產登記中心設立土地交易有形市場。市場內設置轉讓、出租、抵押等交易事項辦理窗口，提供供需信息發布、咨詢、交易事務等服務，為交易各方提供一站式便捷服務。市、縣（市、兗州區）兩級有形市場應標準一致、設施配置齊全、人員配備到位。2020年12月底前，初步建成全市統一的土地交易有形市場體系。（市自然資源和規劃局牽頭，市行政審批服務局配合）

（二）建立線上交易平臺。按照“省市共建”的原則，在自然資源部和省自然資源廳土地二級市場交易信息服務系統相關成果的基礎上，搭建全市城鄉統一的土地二級市場線上交易平臺。提供土地二級市場信息發布、交易、成交確認、合同簽訂等一站式服務。匯集土地二級市場交易信息，實現土地二級市場供需、交易、登記、監管、服務一體化。2020年12月底前，初步建成全市土地二級市場線上交易平臺。（市自然資源和規劃局牽頭，市大數據中心配合）

（三）規范交易流程。根據省制定的統一交易規則，要進一步制定交易申請、發布交易信息、辦理交易事務、繳納價款和稅費、辦理登記等細則。建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發布、交易事務辦理、價款和稅費繳納、登簿、繕證、歸檔等程序。充分尊重權利人意愿，保障市場主體合法權益，交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發布和獲取市場信息，可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易平臺公開交易。（市自然資源和規劃局牽頭，市財政局、市行政審批服務局配合）

　　（四）加強與不動產登記信息的互通共享。建立土地二級市場交易信息平臺和不動產登記信息平臺的互通共享機制。建設用地使用權交易雙方向不動產登記機構申請辦理不動產登記，不動產登記機構同時將登記信息推送到交易平臺。（市自然資源和規劃局牽頭）

五、加強相關工作銜接配合

（一）加強涉地司法處置工作銜接。涉及建設用地使用權轉移的案件，人民法院向自然資源主管部門查清所涉不動產的權利狀況、原有償使用合同約定的權利義務等情況，自然資源主管部門應當予以配合；司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥建設用地使用權處置的應函告自然資源主管部門。（市法院牽頭，市自然資源和規劃局、市稅務局配合）

（二）加強涉地資產處置工作銜接。政府有關部門或事業單位進行國有資產處置時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。自然資源、住房城鄉建設、稅務、市場監管等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯合監管。（市自然資源和規劃局牽頭，市財政局、市住房城鄉建設局、市國資委、市工業和信息化局、市稅務局、市市場監管局配合）

（三）加強建設用地使用權與房地產交易工作銜接。建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的，住房城鄉建設主管部門與自然資源主管部門應當加強信息共享。（市自然資源和規劃局牽頭，市住房城鄉建設局、市財政局、市工業和信息化局、市國資委、市稅務局、市市場監管局配合）

（四）加強銀行業不良土地資產入市工作銜接。各銀行業金融機構按照上級有關要求，定期對金融不良土地資產進行梳理排查，甄別篩選不良土地資產企業名單、宗地底數，可分期分批進入土地二級市場公開推介交易，推動存量土地資產盤活利用。（濟寧銀保監分局牽頭，市法院、市地方金融監管局、市自然資源和規劃局、人民銀行濟寧市中心支行配合）

六、加強監測監管

（一）加強市場監管與調控。建立土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統；完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。強化土地一、二級市場聯動，通過采取政策引導，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。（市自然資源和規劃局牽頭，市財政局、市住房城鄉建設局、市稅務局、市地方金融監管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監分局、市大數據中心配合）

（二）制定土地市場信用評價規則和約束措施。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。要加強對交易各方的信用監管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制。制定土地市場信用評價規則和約束措施，對失信責任主體依法依規納入“信用中國（山東濟寧）”，向社會公開，實施聯合懲戒。（市自然資源和規劃局牽頭，市發展改革委、市財政局、市地方金融監管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監分局配合）

七、保障措施

（一）加強組織領導。各級政府要充分認識完善土地二級市場的重要性，結合實際研究制定實施細則和配套措施，要落實主體責任，各級自然資源、財政、住房城鄉建設、國資、稅務、市場監管、金融等主管部門要建立聯動機制，明確分工，落實責任。做好人員和經費保障，確保各項工作落到實處，有序推進土地二級市場建設。（市自然資源和規劃局牽頭，市財政局、市住房城鄉建設局、市國資委、市稅務局、市市場監管局、市地方金融監管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監分局配合）

（二）完善激勵和約束措施。鼓勵金融機構創新金融產品，加大建設用地使用權抵押貸款投放力度，在交易場所設立服務點。采取有效措施，促進土地二級市場制度性交易成本明顯降低。探索實施城鎮土地使用稅差別化政策，促進土地節約集約利用。（市自然資源和規劃局牽頭，市財政局、市稅務局、市地方金融監管局、人民銀行濟寧市中心支行、濟寧銀保監分局配合）

（三）加強宣傳引導。加大對土地二級市場相關政策的宣傳力度，強化政策解讀，及時總結推廣各地典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場影響力、吸引力，調動市場主體參與的積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范、節約集約用地意識。（市自然資源規劃局牽頭）

本意見自2020年12月24日起施行，有效期至2023年12月23日。

【文字版】濟政辦發〔2020〕12號 關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見.docx

【PDF版】濟政辦發〔2020〕12號 關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見.pdf

【主要負責人解讀】【主要負責人解讀】濟寧市自然資源和規劃局局長王慶峰解讀《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》